La Cassazione rimette in discussione la sentenza con cui la Corte d’appello di Catanzaro aveva dato ragione alla società D&C Costruire s.c.a.r.l. nella controversia con il Comune di Rende sulla realizzazione della caserma dei carabinieri. Con l’ordinanza pubblicata il 31 marzo 2026, la prima sezione civile ha accolto il secondo e il terzo motivo del ricorso del Comune, cassando la decisione impugnata e disponendo il rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione.

La vicenda nasce dalla concessione, assegnata all’esito di una gara pubblica, del diritto di superficie per 99 anni su un terreno destinato alla costruzione della nuova caserma dei carabinieri. Il terreno, secondo quanto previsto originariamente, avrebbe dovuto avere una superficie di circa 9mila metri quadrati. In un secondo momento, però, emerse che l’area era in realtà più piccola, pari a 7.887 metri quadrati. A questo si aggiunse un ulteriore problema: il progetto predisposto dalla società, pur avendo ottenuto concessione edilizia e un iniziale via libera lungo la catena gerarchica dell’Arma, fu poi ritenuto non compatibile dal Comando generale dei carabinieri, che ne impose un ridimensionamento per ragioni di bilancio. Da lì, secondo la società, l’operazione sarebbe diventata antieconomica.

Su questa base D&C Costruire aveva chiesto la risoluzione del contratto, sostenendo che l’intervento, così come rimodulato, non fosse più sostenibile sul piano economico. In primo grado il Tribunale di Cosenza aveva respinto la domanda. In appello, invece, la società aveva ottenuto una decisione favorevole, con il riconoscimento della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Ora, però, la Cassazione ferma tutto e censura il ragionamento della Corte territoriale. Il punto decisivo, per i giudici di legittimità, è che la sentenza d’appello ha esaminato solo uno dei due presupposti richiesti dall’articolo 1467 del codice civile, trascurandone un altro ritenuto essenziale. La Suprema Corte ricorda infatti che, per poter parlare di eccessiva onerosità sopravvenuta, non basta che l’evento sia imprevedibile. È necessario anche che presenti il carattere della straordinarietà.

Ed è proprio qui che la motivazione della Corte d’appello viene ritenuta carente. Secondo la Cassazione, i giudici di secondo grado hanno valorizzato l’imprevedibilità del dissenso successivo del Comando generale dell’Arma rispetto al progetto iniziale, ma hanno omesso del tutto di verificare se quell’evento potesse essere considerato anche straordinario in senso oggettivo. La differenza, chiarisce la Suprema Corte, è decisiva: l’imprevedibilità ha una radice soggettiva, perché riguarda ciò che le parti potevano conoscere al momento del contratto; la straordinarietà, invece, è un dato oggettivo, che va misurato alla luce della frequenza, delle dimensioni e dell’intensità dell’evento.

In altri termini, la Cassazione afferma che non basta ritenere inatteso il successivo ridimensionamento del progetto per far scattare automaticamente la risoluzione del contratto. Occorre prima stabilire se quel fatto avesse davvero una portata eccezionale tale da uscire dalla normale alea contrattuale. E questo passaggio, nel caso concreto, manca.

Per questa ragione la Suprema Corte ha ritenuto viziata la valutazione successiva della Corte d’appello anche sul rapporto tra l’evento verificatosi e il rischio normale del contratto. Se non viene prima accertato il requisito della straordinarietà, non è infatti possibile stabilire correttamente se il ridimensionamento dell’opera e la minore estensione del terreno integrassero davvero una situazione eccedente la normale alea negoziale. La Cassazione non entra quindi nel merito definitivo della controversia, ma impone un nuovo esame